‘开云(中国)Kaiyun’价值工程在住宅性能认定中的应用

本文摘要：【概要】住宅性能确认是中国的住宅产业现代化系统工程的最重要组成部分。

【概要】住宅性能确认是中国的住宅产业现代化系统工程的最重要组成部分。在技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量掌控体系和性能确认体系中，性能确认体系是整个大系统的核心。在新的《住宅性能审定技术标准》仍未施行之前，有适当对住宅性能的确认方法展开探究。

　　【关键词】住宅性能　确认制度　价值工程　思路 　　 　　一、住宅性能确认的概念 　　 　　商品住宅性能确认是指按照国家公布的商品住宅性能审定方法和统一的确认程序，经过评审委员会对商品住宅的综合质量展开评审和确认委员会的确认，颁发适当级别证书和确认标志。性能确认将住宅的综合质量即工程质量、功能质量和环境质量等诸多因素概括为五个方面来评审：适用性、安全性、耐久性、环境性和经济性，其中又细分了多项指标，需要对住宅做到一个更为科学的、原始全面的同时又是公正的评价。A级住宅不应合乎节约能源、资源，保护环境的可持续发展原则。

一旦获得性能确认标志的住宅就解释这个项目是在这一档次中性能品质优良的住宅。　　 　　国务院办公厅“关于前进住宅产业现代化，提升住宅质量若干意见”的公布标志着我国住宅性能确认制度的奠定。文件明确指出要“推崇住宅性能审定工作，通过定性和定量结合的方法，制订住宅性能审定标准和确认办法，逐步创建科学、公正、公平的住宅性能评价体系”。

建设部“关于印发《商品住宅性能确认管理办法》（全面推行）的通报”，更进一步确认了住宅性能确认制度的宗旨、的组织机构、工作程序等运作机制。在建设部公布的“建设事业‘十五’计划纲要”中，也把住宅性能确认作为住宅产业必须之后建设的五大体系之一。

住宅性能确认制度的根本任务是提升住宅的品质和质量，以增进住房消费，夹住经济快速增长。　　 　　二、住宅性能确认制度 　　 　　由于住宅性能确认在我国是一项开创性的工作，作为制定标准的过渡性措施，1999年下半年，建设部住宅产业化办公室编成了《商品住宅性能审定方法和指标体系》可供全面推行时使用。截至目前，全国各地有数182个小区通过了住宅性能预审，其中44个小区通过高院并由建设部向全国公告。

在总结《商品住宅性能审定方法和指标体系》全面推行经验的基础上，从2002年开始，建设部住宅产业化增进中心和中国建筑科学研究院等单位月开始了标准的草拟工作。2003年8月12日施行的国发[2003]18号文件《国务院关于增进房地产市场持续身体健康发展的通报》拒绝：“完备住宅性能确认和住宅部品证书、出局的制度。”2004年12月13日至14日，建设部在北京开会了《住宅性能审定技术标准》审查不会。

根据审查意见，2005年1月构成了审批稿，打算与新编《住宅建筑规范》同时施行继续执行。　　 　　三、价值工程在住宅性能确认中的应用于 　　 　　中国建筑学会理事长、建设部原副部长宋春华先生曾撰文认为，前进中国的住宅产业现代化是一项系统工程，还包括5个子系统，即技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量掌控体系和性能确认体系，其中性能确认体系是整个大系统的核心。

建设部有关领导多次认为，目前社会上经常出现的绿色住宅、生态住宅、身体健康住宅等概念，都是特别强调住宅性能的某些方面，建设部不倡导抹黑各式各样的新概念，而要把其中符合科学的内容划入性能确认指标体系中来。使用什么方法对住宅性能展开确认是一个最重要的问题。　　1、价值工程的定义。

价值工程又名价值分析，是二战以后发展一起的一种技术经济分析技术。它是节约能源，减少产品成本的有效地方法，并以它简单、灵活性和行之有效等特点引发了世界各国的推崇。价值工程从它一问世，就为企业、社会带给了极大的经济效益。

目前价值工程已普遍应用于产品设计、生产和用于、作业程序、工作方法和管理规程的改良等方面，带给的效益也无法用非常简单的数字来取决于。我国1978年月引进，经过不懈努力，价值工程在我国很快进行，从制造业到社会生产和管理的许多方面，都获得了相当大的变革。但在与房地产涉及的产业中运用并不十分普遍。目前房地产开发成本大大下降，商品房价格居高不下，消费者苦不堪言。

特别是在是房地产新政实行以后，房地产开发商面对风险减小、经济效益下降的窘境。因此，有适当应用于价值工程的研究成果，对住宅性能展开科学分析，以减少最后的商品房成本，给消费者获取物美价廉的产品，提升房地产企业的经济效益。　　2、价值工程的中心思想。价值是评价事物(产品)有益程度的尺度，或产品的一定功能（或效用）与取得这种功能所开支的费用（即成本）之比。

对于用户（购房者）而言：价值V1=功能/费用（价格）；对于企业(房地产公司)而言：价值V2=收益/成本。因用户费用与生产者收益大于，上述两个等式可拆分为：V2=（功能/成本）（1/V1）。从上式可以显现出V1、V2成反比关系，有一定对立。

企业如何提升产品的价值是价值工程所要研究的最重要内容。明确到房地产开发而言，开发商采行提升价格(商品房价格)减少V1的办法来提升V2似乎是权宜之计的。因为那要任性掉市场的风险。

较为稳健的就是指功能/成本这两个因素中去找出路。

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